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房地產“大魚吃大魚”時代已來

2020-01-23 19:42

編者按:本文來源于秦朔朋友圈 ,作者梁云風,創業邦經授權轉載。

1、地產黑馬“失蹄”

在《未來3年,房子該怎么買?》中,我們談到,房地產市場不僅存在“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”,還會出現“大魚吃大魚”的現象,市場進入調整期,兼并重組會越來越多出現在百強房企之間。

沒想到“大魚”被吃,來得這么快。

1月13日,坊間已經流傳多時的福建地產商世茂集團與福晟集團的合作正式官宣,福晟集團將其地產、產業鏈、建筑生活甚至是商業辦公等項目全部注入新成立的地產運作平臺“世茂福晟”,并由這個新平臺全方面接管福晟集團所有地產項目,世茂集團從該筆交易中可獲得大約2500億元左右的貨值。

據騰訊新聞消息,新的公司除了世茂和福晟之外,還有東方資產,三者之間的持股比例大致為4:3:3。其中,四大AMC之一的東方資產采取“明股實債”的形式,提供此次收購的部分資金來源。

據悉,新成立的平臺公司將由世茂集團負責運營,未來福晟所有的項目都會更名為世茂福晟。世茂福晟的掌門人則由世茂海峽集團總裁兼董事長,36歲的呂翼擔任。

呂翼在世茂的經歷堪稱傳奇,2008年從浙江大學畢業后,在世茂從管培生做起,到最年輕項目經理,到城市總,再到最年輕的區域總,在2020年1月2日獲任世茂執行董事,進入核心權力層。

在剛過去的2019年,呂翼所帶領下的世茂海峽突破性達到900億元的銷售規模,在世茂2019年2600億的總銷售額中貢獻了三分之一的量,該區域公司在2016-2018年三年時間里復合增長率甚至超過100%。

在當天的發布會現場,世茂少帥許世壇和福晟集團董事長潘偉明簡單介紹合作情況后,就將發布會交給了呂翼。這意味著,福晟集團的地產項目,將全面進入世茂的“呂翼時代”。

隨著話事人的改變,隨之而來的將是福晟的組織人事架構的大變動,呂翼稱,接下來將會對福晟做一些精簡、提質提效,降低成本的調整,根據澎湃獲得的消息,最終福晟將只留下約三分之一的員工,這也就意味著,將有約三分之二的福晟員工被優化。

筆者詢問福晟內部員工,得到的回復則是目前除少數員工離職,尚未有裁員消息,但人事調整將很快進行。

福晟的危機從去年八九月份開始就在圈內流傳,“破產”“裁員”的消息層出不窮,潘偉明到處尋求融資未果后,甚至還被爆出福晟曾向政府申請破產但未通過。事實上,福晟彼時身負巨額短期債務,一旦破產處理,將引發巨大的債務違約。此次世茂的接盤特別是福晟在合資公司的股權比例大幅度縮減到30%,可見福晟負債之重。

走到這一步,對于一家百強房企中排名在中間的曾經的“黑馬”來說是挺意外的。不可否認,福晟曾經也是有“理想”的地產公司。在過去三年,福晟和所有閩系房企一樣,快步前奔。按照克而瑞的統計,2017年福晟集團合約銷售396.2億元,排名48位;2018年銷售增至624.1億元,排名也小幅上升至45位。但危機纏身的2019年,福晟的銷售額又減至468.8億,排名降至61位,與在2018年戰略會上潘偉明提出的2019年業績達到900億元,2020年突破1300億元的目標相去甚遠。

福晟雖然折戟在沖擊千億的路上,但手上并不缺少土地,缺的只是變現的時間。在土儲方面,截至2019年末,福晟總土儲貨值還有近8000億元。福晟在業內以舊改而知名,特別是它在粵港澳大灣區擁有1000萬平方米建面的舊改項目,其舊改項目的總貨值約有3000-4000億元。

如果能稍微穩健,福晟何至于馬失前蹄走到這一步?

2、福晟踩過的坑

福晟踩過的坑并不特別,可以說是很多急于做規模的房企都經歷過的。

福晟集團創建于1993年,一開始深耕廣東市場,2003年大舉進入福建市場后,開始大舉并購,2006年,福晟并購了六建集團,被認為是深得閩系房企以小吞大、善用金融杠桿的發展精髓。

不過福晟真正在地產圈中出名,是2015年,潘偉明成立10支“并購飛虎隊”——8個區域大隊加機動大隊和支援大隊,并親自掛帥任“總司令”;與中信、招商、中泰等數十家金融機構合作,在內部成立了“資金王牌軍”,為并購提供充足的彈藥糧草,形成規模拓展的左右手。

一開始,潘偉明還為福晟“飛虎隊”制定“五不拍原則”,即不拍利潤率低于15%的土地;不拍建筑面積低于10萬平方米的土地;不拍風水不好的土地;不拍無信心拆遷的土地;不拍“地王”項目的土地。

但很快,房地產行業的快速發展,讓潘偉明看到了機會。他認為“小而美”就沒了,而且在業內幾乎一致的看法是,房企在未來的發展過程中,如果沒有規模就缺少了騰挪的空間,在市場一片“規模論”聲中,潘偉明不僅打破了自己的原則,也喊出了沖擊千億的口號。

在2015年-2017年間,福晟依靠并購拿下了72個項目,總土地面積約1680萬平方米,總建筑面積約3800萬平方米,總貨值約6500億元,僅在2017年就斥資800億元拿下了總計貨值3199億元的土地。這其中,福晟既拿到了很多位于大灣區的優質土地,但也同時拿了很多難以拆遷的舊改項目,此外也拿了很多低利潤的項目。2018年,福晟繼續加碼拿地擴張,不斷采用信托、基金等“短債長投”的融資模式。

通過瘋狂的并購,福晟在規模上大規模擴張,但融資金額卻在驟降。為了盡快消化土儲,回流資金,福晟也在內部推行高周轉模式,搞3691原則:拿到地后3個月開工,6個月銷售,9個月封頂,一年現金流回正。但由于很多通過并購而來的舊改項目股權復雜,要快速向市場推盤并不容易。導致福晟資金鏈緊張,而短債長投又加劇了其資金問題,截至2019年6月底,其短期債務443.47億元,同期貨幣資金僅為72.91億元,即將到期的短債約70億元,但非受限現金僅約57億元。

到2019年下半年,金融機構已經不愿貸款給福晟集團,福晟集團甚至四處尋求短期過橋資金,福晟內部隨即傳出前文所述的危機。

福晟的危機,是目前很多激進房企所面臨的問題,過度利用杠桿、短債長投、盲目追求規模等,區別在于,有的已經爆發,有的在爆發的路上,有的已經被掩蓋。


3、哪些“大魚”將被吃?

福晟的遭遇,歸根到底在資金流上。能否融資,并且融到便宜的資金,是維持房企最大規模的重要因素。碧桂園的規模這幾年快速做大,是因為他賬上趴著兩千多億的資金在候著,而且還能源源不斷發債。

同樣是這次主導合作的世茂,在2019年陸續收購了泰禾集團、粵泰股份、明發集團等多家房企的資產包,累計斥資近200億元,并替代融創中國榮升新一代“并購王”,這背后是世茂強大的融資能力,僅2019上半年,世茂房地產就先后獲得132億公司債額度,并分別以6.125%、5.6%的利率成功發行20億元美元債,同時8月簽訂8.38億美元及39.94億港元四年期銀團貸款,利率為Libor/Hibor+2.98%。

因此,未來房地產行業,“大魚吃小魚”“快魚吃慢魚”肯定少不了,大魚吃大魚時代,又有哪些“大魚”將被吃呢?

在筆者看來,負債高的,融資難或者成本高的,土儲少或者分布不合理的,都將面臨被淘汰的命運。

還有一個現象值得注意,那就是專業的投資平臺將越來越深地參與地產的運營與并購,這也是我們看到,為什么在這次世茂與福晟的合作中會有東方資產出現在股東名單中,且持股比例高達30%的原因。資產管理公司或者投資公司資金背景雄厚,處置方式多樣化,將在未來“大魚吃大魚”的過程中提供更多的彈藥。

另外,像平安不動產這樣的平臺,已經成為房地產行業整合的重要推手。截止目前,中國平安已經成為碧桂園、融創中國、旭輝控股、華夏幸福以及中國金茂的股東,除此之外還和多家標桿房企合作成立房地產公司,展開多方面合作。

背靠平安集團,除了能拿到優質的資金外,還能在資本市場拿到低廉的資金,1月15日,據上海清算所的信息顯示,平安不動產有限公司發行了2020年度第一期超短期融資券。消息顯示,本期債券發行金額10億元,票面利率2.95%,發行期限270天。 

未來房地產行業的混戰,又哪里能少得了平安不動產這樣的平臺呢?

本文(含圖片)為合作媒體授權創業邦轉載,不代表創業邦立場,轉載請聯系原作者。如有任何疑問,請聯系[email protected]

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